Μέχρι σήμερα, όταν κάποιος εξέταζε ένα ακίνητο στη Ζάκυνθο με σκοπό την τουριστική του εκμετάλλευση, οι πρώτες ερωτήσεις ήταν συνήθως συγκεκριμένες:
Πόσο κοντά βρίσκεται στη θάλασσα; Έχει πισίνα; Πόσα άτομα μπορεί να φιλοξενήσει; Ποια τιμή μπορεί να πετύχει μέσα στη σεζόν;
Σταδιακά, όμως, μία ακόμη ερώτηση αποκτά μεγαλύτερη βαρύτητα:
Σε ποια ακριβώς περιοχή βρίσκεται το ακίνητο;
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό αλλάζει τη φιλοσοφία με την οποία αντιμετωπίζεται η τουριστική ανάπτυξη στη χώρα. Για πρώτη φορά, η βραχυχρόνια μίσθωση συνδέεται τόσο ξεκάθαρα με την τουριστική πίεση που δέχεται κάθε περιοχή, τη διαθεσιμότητα κατοικίας και τη δυνατότητα ενός προορισμού να δεχθεί περαιτέρω ανάπτυξη.
Και για έναν προορισμό όπως η Ζάκυνθος, αυτό έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον.
Δεν μιλάμε για απαγόρευση των Airbnb
Αυτό είναι σημαντικό να ξεκαθαριστεί από την αρχή.
Το νέο πλαίσιο δεν επιβάλλει σήμερα μία γενική απαγόρευση στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ούτε θεσπίζει ένα ενιαίο όριο ημερών λειτουργίας για ολόκληρη τη χώρα.
Δημιουργεί όμως τη δυνατότητα να θεσπίζονται στο μέλλον πιο στοχευμένοι κανόνες ανά περιοχή: από χρονικούς περιορισμούς μέσα στο έτος μέχρι γεωγραφικές ζώνες περιορισμού ή έλεγχο της νέας προσφοράς σε περιοχές όπου διαπιστώνεται αυξημένη πίεση.
Και αυτή η αλλαγή φιλοσοφίας είναι ίσως σημαντικότερη από έναν ακόμη οριζόντιο κανόνα.
Γιατί ένας τουριστικός προορισμός δεν είναι ενιαίος.
Και η Ζάκυνθος δεν είναι μία ενιαία τουριστική αγορά
Όποιος δραστηριοποιείται επαγγελματικά στο νησί το γνωρίζει ήδη στην πράξη.
Άλλο προϊόν μπορεί να είναι ένα κατάλυμα σε μία περιοχή με έντονη τουριστική κίνηση και άλλο μία βίλα σε ένα πιο ήσυχο σημείο του νησιού. Διαφορετικό κοινό, διαφορετική διάρκεια διαμονής, διαφορετική εποχικότητα, διαφορετικές τιμές και τελικά διαφορετική στρατηγική.
Το νέο Χωροταξικό κινείται ακριβώς προς αυτή τη λογική: δεν αντιμετωπίζει όλες τις περιοχές με τον ίδιο τρόπο, αλλά κατηγοριοποιεί τον χώρο ανάλογα με την ένταση της τουριστικής ανάπτυξης και προβλέπει διαφορετική προσέγγιση ανάλογα με τα χαρακτηριστικά και τις πιέσεις κάθε προορισμού.
Για τα νησιά, μάλιστα, προβλέπεται πρόσθετη κατηγοριοποίηση, ενώ ιδιαίτερο βάρος δίνεται στις παράκτιες περιοχές και στη φέρουσα ικανότητα των προορισμών.
Αυτό σημαίνει ότι η συζήτηση για την τουριστική ανάπτυξη της Ζακύνθου τα επόμενα χρόνια δεν μπορεί να περιορίζεται απλώς στο «υπάρχει ζήτηση ή όχι;».
Χρειάζεται να εξετάζουμε και πού υπάρχει ζήτηση, τι είδους ανάπτυξη μπορεί να υποστηρίξει κάθε περιοχή και τι προϊόν έχει πραγματικά νόημα να δημιουργηθεί εκεί.
Για έναν ιδιοκτήτη, τι αλλάζει στην πράξη;
Για ένα ακίνητο που ήδη λειτουργεί νόμιμα ως βραχυχρόνια μίσθωση, το νέο Χωροταξικό δεν σημαίνει ότι από τη μία ημέρα στην άλλη αλλάζει ο τρόπος λειτουργίας του.
Για κάποιον όμως που σχεδιάζει τώρα μία επένδυση, η εικόνα γίνεται πιο σύνθετη.
Δεν αρκεί να εντοπίσει ένα όμορφο οικόπεδο ή ένα ακίνητο σε μία δημοφιλή περιοχή και να υπολογίσει πόσο θα μπορούσε να αποφέρει στο Airbnb ή στην Booking.
Χρειάζεται να εξετάσει πολύ περισσότερα:
την περιοχή και την εξέλιξή της, τη ζήτηση που πραγματικά υπάρχει, το είδος του επισκέπτη που προσελκύει, τον ανταγωνισμό, την εποχικότητα, τις υποδομές, αλλά πλέον και το ρυθμιστικό περιβάλλον μέσα στο οποίο θα λειτουργεί η επένδυση τα επόμενα χρόνια.
Το ίδιο το νέο πλαίσιο αναδεικνύει αυτή την παράμετρο, καθώς η θέση του ακινήτου, η κατηγορία της περιοχής, η στεγαστική πίεση και όσα θα προβλέπονται από τον επιμέρους πολεοδομικό σχεδιασμό μπορούν στο μέλλον να επηρεάζουν τις δυνατότητες ανάπτυξης νέας δραστηριότητας βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η Ζάκυνθος βρίσκεται ήδη σε μία περίοδο επαναπροσδιορισμού
Και εδώ θεωρώ ότι βρίσκεται το πιο ενδιαφέρον σημείο της συζήτησης.
Η Ζάκυνθος δεν χρειάζεται απλώς περισσότερα καταλύματα.
Χρειάζεται καλύτερα σχεδιασμένο τουριστικό προϊόν.
Ο ίδιος ο στρατηγικός σχεδιασμός που παρουσιάστηκε φέτος από τον Δήμο Ζακύνθου κινείται προς αυτή την κατεύθυνση, θέτοντας μεταξύ των βασικών στόχων τη διαφοροποίηση του τουριστικού προϊόντος, την επιμήκυνση της περιόδου, την προστασία του περιβάλλοντος, την αναβάθμιση των υποδομών και την προσέλκυση επισκεπτών υψηλότερης αξίας.
Και κατά τη γνώμη μου, εδώ πρέπει να βρίσκεται και η συζήτηση για τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Όχι μόνο στο πόσα νέα καταλύματα μπορούν να δημιουργηθούν, αλλά στο τι προσθέτει κάθε νέο κατάλυμα στον προορισμό.
Μία ακόμη κατοικία χωρίς σαφή ταυτότητα, χωρίς σωστή τοποθέτηση στην αγορά και χωρίς συγκεκριμένο κοινό δεν αποτελεί από μόνη της καλή τουριστική επένδυση.
Αντίθετα, ένα σωστά σχεδιασμένο κατάλυμα μπορεί να απευθυνθεί σε διαφορετικές αγορές, να υποστηρίξει μεγαλύτερες διαμονές, να συμβάλει στην επιμήκυνση της σεζόν και να δημιουργήσει μεγαλύτερη αξία τόσο για τον ιδιοκτήτη όσο και για την τοπική οικονομία.
Η εποχή του «έχω ένα σπίτι, το ανεβάζω σε μία πλατφόρμα» τελειώνει
Η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει ήδη γίνει πολύ πιο επαγγελματική.
Το νέο Χωροταξικό προσθέτει ακόμη μία παράμετρο σε αυτή την πραγματικότητα: η τοποθεσία δεν θα καθορίζει μόνο την εμπορική αξία ενός καταλύματος, αλλά μπορεί να αποκτά ολοένα μεγαλύτερη σημασία και ως προς το πλαίσιο μέσα στο οποίο αυτό θα μπορεί να αναπτυχθεί και να λειτουργήσει.
Για έναν ιδιοκτήτη ή επενδυτή στη Ζάκυνθο, λοιπόν, η σωστή σειρά δεν είναι:
βρίσκω ακίνητο → το φτιάχνω → το ανεβάζω στις πλατφόρμες → περιμένω κρατήσεις.
Η σωστή διαδικασία ξεκινά νωρίτερα:
μελετώ την περιοχή → καταλαβαίνω την αγορά → εξετάζω το θεσμικό περιβάλλον → αποφασίζω σε ποιο κοινό απευθύνομαι → δημιουργώ το κατάλληλο προϊόν → σχεδιάζω τη στρατηγική διάθεσης και τιμολόγησής του.
Γιατί όσο εξελίσσεται ο τουρισμός της Ζακύνθου, τόσο περισσότερο η επιτυχία μιας επένδυσης θα εξαρτάται όχι απλώς από το αν υπάρχει ένα καλό ακίνητο, αλλά από το αν υπάρχει το σωστό ακίνητο, στη σωστή περιοχή, με τη σωστή στρατηγική.