Ο ΦΠΑ 24% στην προμήθεια, το VIES και γιατί το 16,6% μπορεί στην πράξη να κοστίζει 20,58%
Τις τελευταίες ημέρες αρκετοί ιδιοκτήτες καταλυμάτων έχουν αρχίσει να λαμβάνουν μια σημαντική ενημέρωση από την Booking.com.
Από 1η Δεκεμβρίου 2026, για συνεργάτες στην Ελλάδα που δεν διαθέτουν έγκυρο αριθμό ΦΠΑ για ενδοκοινοτικές συναλλαγές, τον οποίο η πλατφόρμα μπορεί να επαληθεύσει μέσω VIES, η Booking.com ενημερώνει ότι θα προσθέτει ελληνικό ΦΠΑ 24% στα τιμολόγια της προμήθειάς της.
Και εδώ χρειάζεται να σταθούμε λίγο, γιατί ήδη βλέπω πόσο εύκολα μπορεί να δημιουργηθεί η λάθος εντύπωση ότι «η Booking αύξησε την προμήθειά της στο 20,58%».
Δεν είναι ακριβώς αυτό που συμβαίνει.
Η προμήθεια δεν αλλάζει αυτομάτως από 16,6% σε 20,58%. Εφόσον, για παράδειγμα, η συμφωνημένη προμήθεια ενός καταλύματος είναι 16,6%, πάνω στο ποσό αυτής της προμήθειας θα προστεθεί ΦΠΑ 24%.
Η διαφορά μπορεί να ακούγεται τεχνική. Για τον ιδιοκτήτη, όμως, έχει πολύ πραγματικό οικονομικό αποτέλεσμα.
Ας το δούμε με πραγματικούς αριθμούς
Ας πάρουμε μια κράτηση 1.000€ και ας υποθέσουμε ότι το κατάλυμα έχει προμήθεια Booking.com 16,6%.
Μέχρι σήμερα:
Αξία κράτησης: 1.000€ Προμήθεια 16,6%: 166€ Υπόλοιπο: 834€
Με την εφαρμογή ΦΠΑ 24% στην προμήθεια:
Προμήθεια: 166€ ΦΠΑ 24% επί των 166€: 39,84€ Συνολικό κόστος πλατφόρμας: 205,84€ Υπόλοιπο: 794,16€
Άρα, σε αυτό το συγκεκριμένο παράδειγμα, το συνολικό κόστος της προμήθειας και του ΦΠΑ της αντιστοιχεί σε 20,58% της αξίας της κράτησης.
Και αυτό είναι, κατά τη γνώμη μου, το νούμερο που πρέπει να καταλάβει ένας ιδιοκτήτης — χωρίς όμως να το μπερδεύει με το συμβατικό ποσοστό προμήθειας.
«Τότε θα ανεβάσω τις τιμές μου 4%»
Ούτε αυτό λειτουργεί ακριβώς έτσι.
Εάν στο προηγούμενο παράδειγμα ο στόχος είναι μετά τη νέα επιβάρυνση να εξακολουθούν να μένουν τα ίδια 834€, η νέα τιμή δεν αρκεί να πάει στα 1.040€.
Με τις συγκεκριμένες παραδοχές, χρειάζεται να φτάσει περίπου στα 1.050,17€.
Δηλαδή περίπου 5% υψηλότερα.
Γιατί;
Επειδή όταν ανεβαίνει η τιμή της κράτησης, αυξάνεται ταυτόχρονα και η βάση πάνω στην οποία υπολογίζεται η προμήθεια και κατ’ επέκταση ο ΦΠΑ που αντιστοιχεί σε αυτή.
Φυσικά, το 5% δεν είναι ένας γενικός κανόνας που μπορούμε να εφαρμόσουμε σε κάθε κατάλυμα. Αν κάποιος έχει διαφορετική προμήθεια, άλλες πρόσθετες χρεώσεις ή χρησιμοποιεί υπηρεσίες πληρωμών της πλατφόρμας, ο υπολογισμός αλλάζει.
Και εδώ ακριβώς αρχίζει η διαχείριση με αριθμούς και όχι με ένα γενικό «θα ανεβάσουμε λίγο τις τιμές».
Το VIES είναι το σημείο που θέλει τη μεγαλύτερη προσοχή
Η Booking.com ζητά, σύμφωνα με την ενημέρωση προς συνεργάτες, την καταχώριση έγκυρου αριθμού ΦΠΑ ΕΕ έως 31 Οκτωβρίου 2026, εφόσον φυσικά ο συνεργάτης διαθέτει τέτοιο αριθμό.
Και εδώ υπάρχει μία πολύ σημαντική λεπτομέρεια:
Ελληνικό ΑΦΜ δεν σημαίνει αυτομάτως ενεργός αριθμός ΦΠΑ στο VIES.
Το VIES είναι το ευρωπαϊκό σύστημα επαλήθευσης αριθμών ΦΠΑ για ενδοκοινοτικές συναλλαγές. Η ίδια η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι, όσον αφορά την ενδοκοινοτική λήψη υπηρεσιών, η υποχρέωση εγγραφής στο VIES μπορεί να αφορά ακόμη και υποκείμενο στον φόρο που απαλλάσσεται από ΦΠΑ στο εσωτερικό. ΑΑΔΕ
Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι κάθε ιδιώτης host πρέπει τώρα να μπει μόνος του στο VIES για να γλιτώσει τη χρέωση.
Ούτε θα συμβούλευα ποτέ έναν ιδιοκτήτη να κάνει φορολογική μεταβολή επειδή απλώς είδε ότι θα προστεθεί 24% σε ένα τιμολόγιο.
Πρώτα χρειάζεται να ελεγχθεί με τον λογιστή του τι ακριβώς συνεπάγεται η εγγραφή στη δική του περίπτωση και ποιο είναι το φορολογικό καθεστώς στο οποίο υπάγεται.
Προσοχή: δεν μιλάμε για ΦΠΑ 24% στη διαμονή
Αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο σημείο για να μην υπάρξει σύγχυση.
Η συγκεκριμένη αλλαγή αφορά την υπηρεσία που παρέχει η Booking.com προς τον συνεργάτη και το τιμολόγιο της προμήθειάς της.
Δεν σημαίνει ότι από 1η Δεκεμβρίου όλες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αποκτούν ΦΠΑ 24%.
Σήμερα η ΑΑΔΕ προβλέπει ότι φυσικό πρόσωπο που διαθέτει έως δύο ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση απαλλάσσεται από ΦΠΑ. Αν φυσικό πρόσωπο διαθέτει τρία ή περισσότερα ακίνητα, υπάγεται σε ΦΠΑ για το σύνολο των ακινήτων που εκμεταλλεύεται. ΑΑΔΕ
Είναι λοιπόν δύο διαφορετικά ζητήματα και καλό είναι να μην τα συγχέουμε.
Και όσοι χρησιμοποιούν Payments by Booking.com;
Εδώ ο υπολογισμός χρειάζεται ακόμη μεγαλύτερη προσοχή.
Σύμφωνα με την ενημέρωση που έχει σταλεί στους συνεργάτες, όταν δεν υπάρχει έγκυρος αριθμός ΦΠΑ ΕΕ και ο συνεργάτης χρησιμοποιεί τις Πληρωμές από την Booking.com, ο ΦΠΑ 24% δεν αφορά μόνο την προμήθεια.
Αφορά και τη Χρέωση Υπηρεσίας Πληρωμών (PSF).
Άρα, σε αυτή την περίπτωση, το πραγματικό πρόσθετο κόστος μπορεί να είναι μεγαλύτερο από το 20,58% του παραδείγματος που χρησιμοποιήσαμε παραπάνω.
Και αυτός είναι ένας ακόμη λόγος για τον οποίο δεν θα χρησιμοποιούσα ποτέ το «20,58%» ως γενικό ποσοστό κόστους της Booking για όλους.
Τι θα έκανα σήμερα αν διαχειριζόμουν το κατάλυμά μου ως ιδιώτης
Πρώτα θα έλεγχα πώς ακριβώς είμαι δηλωμένος στην Booking.com και αν τα φορολογικά στοιχεία του λογαριασμού μου είναι σωστά.
Στη συνέχεια θα έλεγχα, μαζί με τον λογιστή μου, ποια είναι η φορολογική μου αντιμετώπιση ως προς τις ενδοκοινοτικές υπηρεσίες και αν προκύπτει υποχρέωση εγγραφής στο VIES. Δεν θα έκανα καμία μεταβολή μόνο και μόνο για να αποφύγω τη νέα χρέωση της Booking.com.
Θα κρατούσα επίσης δύο ημερομηνίες:
31 Οκτωβρίου 2026: προθεσμία που αναφέρεται στην ενημέρωση της Booking.com για την καταχώριση έγκυρου αριθμού ΦΠΑ ΕΕ, εφόσον υπάρχει.
1 Δεκεμβρίου 2026: έναρξη εφαρμογής της νέας χρέωσης σύμφωνα με την ίδια ενημέρωση.
Και μετά θα άνοιγα τα πραγματικά στοιχεία του καταλύματος.
Πόσο πληρώνω σήμερα στην Booking; Χρησιμοποιώ Payments by Booking.com και πληρώνω PSF; Ποια είναι η μέση τιμή μου; Τι ποσοστό των κρατήσεών μου έρχεται από την πλατφόρμα; Πόσα χρήματα μου αφήνει τελικά αυτό το κανάλι;
Γιατί εκεί βρίσκεται για μένα η ουσία.
Δεν θα έβγαζα την Booking.com από το πλάνο επειδή έγινε ακριβότερη
Αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο που έχω μάθει όλα αυτά τα χρόνια δουλεύοντας με καταλύματα και διαφορετικά κανάλια κρατήσεων:
μια πλατφόρμα δεν είναι ακριβή ή φθηνή μόνο από το ποσοστό της προμήθειάς της.
Είναι αποδοτική ή μη αποδοτική ανάλογα με το αποτέλεσμα που δημιουργεί για το συγκεκριμένο κατάλυμα.
Αν η Booking.com μου κοστίζει περισσότερο αλλά μου φέρνει κρατήσεις που διαφορετικά δεν θα είχα, γεμίζει ημερομηνίες χαμηλότερης ζήτησης, μου ανοίγει αγορές στις οποίες δεν έχω ισχυρή απευθείας παρουσία ή μου δημιουργεί μεγαλύτερο τελικό έσοδο, δεν θα την αφαιρέσω από τη στρατηγική μου επειδή αυξήθηκε ένα κόστος.
Θα μετρήσω ξανά την απόδοσή της.
Από την άλλη, αν μετά από προμήθειες, φόρους, εκπτώσεις, προγράμματα προβολής, κόστος πληρωμών και λοιπές επιβαρύνσεις ένα κανάλι παύει να είναι πραγματικά κερδοφόρο, τότε ναι χρειάζεται επανεξέταση.
Αλλά η απόφαση πρέπει να προκύψει από τα δεδομένα του καταλύματος. Όχι από τον εκνευρισμό μας απέναντι στην πλατφόρμα.
Και ειδικά τώρα που το κόστος διανομής γίνεται ολοένα πιο σύνθετο, θεωρώ ότι αυτή είναι μία από τις σημαντικότερες αλλαγές στον τρόπο με τον οποίο πρέπει να σκεφτόμαστε τη διαχείριση ενός τουριστικού καταλύματος:
Δεν κοιτάμε απλώς πόσες κρατήσεις μας έφερε ένα κανάλι.
Κοιτάμε πόσο μας κόστισε για να μας τις φέρει και πόσα χρήματα μας άφησε τελικά.
Αυτό είναι το νούμερο που, στο τέλος της ημέρας, έχει πραγματικά σημασία.
Σημείωση: Τα παραδείγματα είναι ενδεικτικοί υπολογισμοί με προμήθεια 16,6%. Η φορολογική μεταχείριση και οι υποχρεώσεις VIES εξαρτώνται από την περίπτωση κάθε εκμεταλλευτή και χρειάζονται έλεγχο από τον λογιστή του.