Από τις 13 Οκτωβρίου 2026, η Airbnb αλλάζει τον τρόπο με τον οποίο υπολογίζει τις προμήθειές της για τους οικοδεσπότες στον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο, συμπεριλαμβανομένης της Ελλάδας. Πρόκειται για μία από τις σημαντικότερες αλλαγές των τελευταίων ετών, καθώς επηρεάζει άμεσα τον τρόπο με τον οποίο τιμολογούνται τα καταλύματα και υπολογίζονται τα καθαρά έσοδα των ιδιοκτητών.
Αν είστε ιδιοκτήτης ή διαχειριστής καταλύματος, το βασικό ερώτημα δεν είναι αν αλλάζει η προμήθεια. Είναι αν η στρατηγική τιμολόγησής σας είναι έτοιμη για αυτή τη νέα πραγματικότητα.
Τι αλλάζει;
Μέχρι σήμερα, στις περισσότερες κρατήσεις μέσω Airbnb ίσχυε το λεγόμενο split-fee model.
Με απλά λόγια, η προμήθεια της πλατφόρμας μοιραζόταν ανάμεσα στον επισκέπτη και στον οικοδεσπότη.
Ο ιδιοκτήτης πλήρωνε συνήθως περίπου 3%, ενώ ο επισκέπτης έβλεπε μια επιπλέον χρέωση υπηρεσίας κατά την ολοκλήρωση της κράτησης, η οποία κυμαινόταν συνήθως μεταξύ 14% και 16,5%, ανάλογα με την κράτηση.
Από τον Οκτώβριο, αυτό αλλάζει.
Η Airbnb περνά σε ένα ενιαίο μοντέλο προμήθειας (single fee). Ο επισκέπτης θα βλέπει μια πιο απλή τελική τιμή, χωρίς ξεχωριστή χρέωση υπηρεσίας στο checkout, ενώ η συνολική προμήθεια θα παρακρατείται από την πληρωμή του οικοδεσπότη. Για τις περισσότερες κατοικίες, η προμήθεια αυτή θα είναι 15,5%.
Σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες θα χάνουν χρήματα;
Όχι απαραίτητα.
Εδώ υπάρχει μια σημαντική παρεξήγηση.
Η Airbnb δεν λέει στους ιδιοκτήτες να απορροφήσουν την επιπλέον προμήθεια. Αντίθετα, έχει δημιουργήσει εργαλείο προσαρμογής τιμών, ώστε όσοι το χρησιμοποιήσουν να διατηρήσουν περίπου το ίδιο καθαρό έσοδο ανά κράτηση.
Το πρόβλημα δημιουργείται όταν κάποιος δεν κάνει καμία αλλαγή.
Αν η τιμή παραμείνει ακριβώς ίδια μετά την εφαρμογή του νέου μοντέλου, η προμήθεια θα αφαιρείται από το ήδη υπάρχον ποσό και το καθαρό έσοδο θα μειωθεί. Η ίδια η Airbnb έχει προειδοποιήσει ότι όσοι δεν προσαρμόσουν εγκαίρως τις τιμές τους θα δουν χαμηλότερες απολαβές.
Γιατί η Airbnb κάνει αυτή την αλλαγή;
Η επίσημη εξήγηση είναι η μεγαλύτερη διαφάνεια στις τιμές.
Στο προηγούμενο μοντέλο, ένας οικοδεσπότης μπορούσε να ορίσει τιμή 150€, αλλά ο επισκέπτης να βλέπει τελικά περίπου 170€ ή και περισσότερο, αφού προστίθενταν οι χρεώσεις υπηρεσίας.
Στο νέο σύστημα, η τιμή που εμφανίζεται στον επισκέπτη είναι πιο κοντά στην πραγματική τιμή που θα πληρώσει, κάτι που διευκολύνει τη σύγκριση μεταξύ καταλυμάτων και άλλων πλατφορμών.
Γιατί αυτή η αλλαγή είναι πιο σημαντική απ’ όσο φαίνεται;
Κατά τη γνώμη μου, η ουσία δεν βρίσκεται στο 15,5%.
Βρίσκεται στο γεγονός ότι πλέον οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να γνωρίζουν ποιο είναι πραγματικά το καθαρό τους έσοδο.
Για αρκετά χρόνια πολλοί hosts διαμόρφωναν την τιμή τους συγκρίνοντας απλώς το κατάλυμά τους με τον ανταγωνισμό.
Σήμερα αυτό δεν αρκεί.
Η σωστή τιμολόγηση χρειάζεται να λαμβάνει υπόψη:
- τις προμήθειες των πλατφορμών,
- τα λειτουργικά έξοδα,
- το κόστος καθαρισμού και συντήρησης,
- τη φορολογία,
- την εποχικότητα,
- αλλά και τη συνολική αξία που προσφέρει το κατάλυμα.
Η τιμή δεν είναι απλώς ένας αριθμός. Είναι μέρος της στρατηγικής.
Τι σημαίνει αυτό για τη Ζάκυνθο;
Σε έναν προορισμό όπως η Ζάκυνθος, όπου ο ανταγωνισμός αυξάνεται κάθε χρόνο, η σωστή τιμολογιακή πολιτική αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία.
Η εύκολη λύση είναι να αυξήσει κανείς τη διανυκτέρευση κατά το ποσοστό της νέας προμήθειας.
Η σωστή λύση όμως είναι να εξετάσει συνολικά την εμπορική στρατηγική του καταλύματος.
Ένα κατάλυμα με εξαιρετικές φωτογραφίες, υψηλές αξιολογήσεις, σωστή προβολή και ποιοτική εμπειρία φιλοξενίας έχει πολύ περισσότερες πιθανότητες να υποστηρίξει μια ανταγωνιστική τιμή χωρίς να βασίζεται αποκλειστικά στις εκπτώσεις.
Η νέα πραγματικότητα για τους οικοδεσπότες
Η αλλαγή της Airbnb δεν είναι απλώς μια λογιστική προσαρμογή.
Είναι μια υπενθύμιση ότι η βραχυχρόνια μίσθωση γίνεται ολοένα και πιο επαγγελματική.
Οι επιτυχημένοι οικοδεσπότες δεν θα είναι απαραίτητα εκείνοι με τη χαμηλότερη τιμή, αλλά εκείνοι που γνωρίζουν το πραγματικό κόστος λειτουργίας τους, παρακολουθούν τις εξελίξεις της αγοράς και προσαρμόζουν έγκαιρα τη στρατηγική τους.
Γιατί στο τέλος της ημέρας, η σωστή τιμή δεν είναι αυτή που φαίνεται πιο φθηνή.
Είναι αυτή που δημιουργεί αξία τόσο για τον επισκέπτη όσο και για τον ίδιο τον ιδιοκτήτη.