Από τις 13 Οκτωβρίου 2026, οι οικοδεσπότες της Airbnb στον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο περνούν στο νέο μοντέλο ενιαίας προμήθειας της πλατφόρμας.
Και ναι, η αλλαγή είναι σημαντική.
Όχι όμως ακριβώς για τους λόγους που διαβάζουμε τις τελευταίες ημέρες σε αρκετές συζητήσεις.
Το νέο 15,5% έχει δημιουργήσει εύλογες απορίες: Θα χάσει ο ιδιοκτήτης 15,5%; Πρέπει να αυξήσει αντίστοιχα τις τιμές του; Θα πληρώνει φόρο για χρήματα που δεν παίρνει ποτέ; Προστίθεται ΦΠΑ; Πρόκειται για «διπλή φορολόγηση»;
Ας τα βάλουμε όλα σε μία σειρά.
Τι ίσχυε μέχρι σήμερα
Στο γνωστό split-fee model της Airbnb, η προμήθεια μοιραζόταν ανάμεσα στον οικοδεσπότη και στον επισκέπτη.
Ο οικοδεσπότης πλήρωνε συνήθως περίπου 3%, ενώ ο επισκέπτης πλήρωνε ξεχωριστή χρέωση υπηρεσίας στην Airbnb, συνήθως μεταξύ 14,1% και 16,5% του booking subtotal.
Με ένα πολύ απλοποιημένο παράδειγμα:
Ο ιδιοκτήτης όριζε τιμή 100€.
Από αυτά, μετά την προμήθεια 3%, του έμεναν περίπου 97€ πριν από τις υπόλοιπες φορολογικές υποχρεώσεις.
Ο επισκέπτης όμως δεν πλήρωνε 100€. Στην τιμή προστίθετο και η δική του προμήθεια προς την Airbnb, οπότε το τελικό κόστος ήταν υψηλότερο.
Άρα η προμήθεια της πλατφόρμας υπήρχε ήδη. Απλώς ήταν μοιρασμένη στις δύο πλευρές.
Τι αλλάζει από 13 Οκτωβρίου 2026
Η Airbnb περνά πλέον στο single service fee model.
Για τους περισσότερους hosts, η προμήθεια θα είναι 15,5% και θα αφαιρείται ολόκληρη από την πληρωμή του οικοδεσπότη. Παράλληλα, ο επισκέπτης δεν θα βλέπει πλέον ξεχωριστή Airbnb service fee πάνω από την τιμή που έχει ορίσει ο host. Η ίδια η Airbnb εξηγεί ότι το 15,5% αντιστοιχεί περίπου στον παγκόσμιο μέσο όρο των προμηθειών που μέχρι σήμερα μοιράζονταν μεταξύ host και guest.
Άρα, αν ένας ιδιοκτήτης εξακολουθήσει να έχει τιμή 100€:
Πριν: από τα 100€ έχανε περίπου 3€ σε host fee.
Με το νέο μοντέλο: από τα 100€ θα αφαιρούνται περίπου 15,50€.
Το payout του, πριν από άλλες επιβαρύνσεις, γίνεται περίπου 84,50€.
Αυτό είναι η μεγάλη αλλαγή.
Δεν εμφανίστηκε ξαφνικά μια καινούργια συνολική προμήθεια 15,5%. Άλλαξε κυρίως ποιος την επιβαρύνεται και πώς εμφανίζεται στην τελική τιμή.
Άρα ανεβάζουμε όλες τις τιμές κατά 15,5%;
Όχι απαραίτητα.
Και αυτό ίσως είναι το σημαντικότερο επιχειρηματικό κομμάτι της αλλαγής.
Η ίδια η Airbnb έχει δημιουργήσει εργαλείο προσαρμογής τιμών για τη μετάβαση στο single-fee model.
Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι η σωστή στρατηγική είναι:
«Έχω 100€ → προσθέτω 15,5% → τελείωσε.»
Η τιμή ενός καταλύματος δεν καθορίζεται μόνο από την προμήθεια μιας πλατφόρμας.
Καθορίζεται από τη ζήτηση, την εποχή, την περιοχή, τον ανταγωνισμό, την πληρότητα, το booking window, τις ημέρες της εβδομάδας, τα events της περιοχής, την ποιότητα και τις παροχές του καταλύματος και φυσικά από το πόσο είναι διατεθειμένος να πληρώσει ο επισκέπτης.
Και υπάρχει ένας ακόμη παράγοντας που συχνά ξεχνάμε: η αντιλαμβανόμενη αξία.
Αν ένα κατάλυμα που ο επισκέπτης θεωρεί ότι «αξίζει» 120€ εμφανιστεί ξαφνικά στα 145€, δεν τον ενδιαφέρει ιδιαίτερα ότι η Airbnb άλλαξε την πολιτική προμηθειών της.
Θα συγκρίνει την τελική τιμή με τα υπόλοιπα καταλύματα.
Και αυτό μπορεί να επηρεάσει όχι μόνο τις κρατήσεις, αλλά ακόμη και την αξιολόγηση του value for money.
Γι’ αυτό η αλλαγή χρειάζεται νέα στρατηγική τιμολόγησης, όχι ένα οριζόντιο +15,5% σε ολόκληρο το ημερολόγιο.
Και τώρα στο μεγάλο θέμα: Τι γίνεται με τη φορολογία;
Εδώ χρειάζεται να ξεχωρίσουμε δύο εντελώς διαφορετικά πράγματα:
την προμήθεια που χρεώνει η Airbnb και τη φορολογία του εισοδήματος από τη βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα.
Η Airbnb μπορεί να αλλάξει την εμπορική πολιτική και τις προμήθειές της.
Δεν αλλάζει όμως με μια ανακοίνωσή της τον ελληνικό Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος.
Το φορολογικό καθεστώς της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει ήδη αλλάξει σημαντικά στην Ελλάδα από το 2024 με τον ν. 5073/2023 και έχει διευκρινιστεί από την ΑΑΔΕ με την Ε.2024/2024.
Φυσικό πρόσωπο με έως δύο ακίνητα
Εφόσον ένα φυσικό πρόσωπο διαθέτει έως δύο ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση και δεν παρέχει άλλες υπηρεσίες πέρα από διαμονή και κλινοσκεπάσματα, το εισόδημα αντιμετωπίζεται ως:
εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
Δεν θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα.
Αυτό είναι εξαιρετικά σημαντικό.
Γιατί σε αυτή την περίπτωση δεν λειτουργούμε όπως μια κανονική επιχείρηση που αφαιρεί κάθε πραγματικό της έξοδο για να βρει το φορολογητέο κέρδος.
Για τα φυσικά πρόσωπα που φορολογούνται για εισόδημα από ακίνητη περιουσία, ο ΚΦΕ προβλέπει γενική έκπτωση 5% επί του ακαθάριστου εισοδήματος για επισκευές, συντήρηση, ανακαίνιση και άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες.
Και εδώ φτάνουμε στο σημείο που έχει προκαλέσει τη μεγαλύτερη συζήτηση.
«Θα φορολογούμαι και για το 15,5% που κρατά η Airbnb;»
Η ΑΑΔΕ στην Ε.2024/2024 αναφέρει ότι το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση συνίσταται στο συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα ή στο ποσό που καταβάλλεται βάσει πολιτικής ακύρωσης.
Από αυτό εξαιρούνται οι φόροι και τα τέλη που επιβάλλονται στη συναλλαγή.
Η προμήθεια της Airbnb όμως δεν είναι φόρος ή τέλος του Δημοσίου. Είναι αμοιβή για την υπηρεσία που παρέχει η πλατφόρμα.
Αυτό σημαίνει ότι, για έναν ιδιώτη που φορολογείται για εισόδημα από ακίνητη περιουσία, η προμήθεια του 15,5% δεν αφαιρείται από το δηλωτέο μίσθωμα επειδή παρακρατείται από την Airbnb πριν από το payout.
Αν, για παράδειγμα, το συμφωνηθέν μίσθωμα είναι 100€ και η Airbnb παρακρατήσει 15,50€ ως προμήθεια, ο ιδιοκτήτης θα λάβει 84,50€. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι το εισόδημα που λαμβάνεται υπόψη φορολογικά γίνεται 84,50€. Η βάση παραμένει το συμφωνηθέν μίσθωμα των 100€.
Και εδώ βρίσκεται μία από τις σημαντικότερες οικονομικές συνέπειες της αλλαγής: ένα μεγαλύτερο μέρος του μισθώματος θα παρακρατείται πλέον ως κόστος της πλατφόρμας, χωρίς να μειώνεται αντίστοιχα το δηλωτέο εισόδημα του ιδιώτη.
Τι αλλάζει όταν έχουμε τρία ή περισσότερα ακίνητα;
Εδώ αλλάζει ολόκληρη η εικόνα.
Από 1/1/2024, φυσικό πρόσωπο που εκμεταλλεύεται τρία ή περισσότερα ακίνητα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης θεωρείται ότι αποκτά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.
Το ίδιο ισχύει για τα νομικά πρόσωπα ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων.
Αυτό συνεπάγεται έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, τήρηση λογιστικών αρχείων και υποχρεώσεις myDATA, ενώ η ΑΑΔΕ έχει δημιουργήσει και ειδικούς ΚΑΔ για τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Και εδώ υπάρχει άλλη μία σημαντική διαφορά.
Οι επιχειρήσεις που εκμεταλλεύονται ακίνητα για βραχυχρόνια διαμονή υπάγονται στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ, υπό τις προϋποθέσεις που περιγράφει η ΑΑΔΕ. Για τα νομικά πρόσωπα αυτό ισχύει ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων.
Άρα δεν μπορούμε να μιλάμε για τη «φορολογία του Airbnb» σαν να είναι ίδια για όλους.
Δεν είναι.
Άλλο ο ιδιώτης με ένα ακίνητο.
Άλλο ο ιδιώτης με δύο.
Άλλο το φυσικό πρόσωπο με τρία ή περισσότερα.
Και άλλο η εταιρεία.
Και ο ΦΠΑ πάνω στην προμήθεια της Airbnb;
Εδώ έχουμε ακόμη ένα διαφορετικό θέμα.
Η ίδια η Airbnb αναφέρει ότι για πελάτες στην Ελλάδα οι Airbnb service fees υπόκεινται σε ΦΠΑ 24%.
Αν όμως υπάρχει έγκυρο VAT ID και ο χρήστης είναι εγγεγραμμένος σε ΦΠΑ, μπορεί να μην χρεώνεται ο ΦΠΑ απευθείας πάνω στην προμήθεια από την Airbnb και να προκύπτει υποχρέωση αυτοαπόδοσης/δήλωσης σύμφωνα με τους κανόνες ΦΠΑ.
Αυτό είναι ΦΠΑ πάνω στην υπηρεσία που παρέχει η Airbnb.
Δεν είναι το ίδιο πράγμα με τον φόρο εισοδήματος του ιδιοκτήτη.
Και σίγουρα το γεγονός ότι η Airbnb έχει δικές της φορολογικές υποχρεώσεις δεν σημαίνει αυτομάτως ότι υπάρχει «παράνομη διπλή φορολόγηση».
Μιλάμε για διαφορετικές φορολογικές υποχρεώσεις και διαφορετικές συναλλαγές.
Υπάρχουν και άλλες επιβαρύνσεις που συχνά ξεχνάμε
Ναι.
Υπάρχει το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση, το οποίο αφορά και ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης και αποδίδεται με μηνιαίες δηλώσεις στην ΑΑΔΕ.
Υπάρχει επίσης το Τέλος Παρεπιδημούντων για όσους ασκούν τη δραστηριότητα επιχειρηματικά. Η ίδια η ΑΑΔΕ διευκρινίζει ότι αφορά φυσικά πρόσωπα με τρία ή περισσότερα ακίνητα και νομικά πρόσωπα και όχι φυσικά πρόσωπα με έως δύο ακίνητα. Το βασικό ποσοστό είναι 0,5%, με δυνατότητα να φτάσει έως 0,75% με απόφαση του οικείου δήμου.
Άρα το πραγματικό κόστος μιας βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν είναι ποτέ απλώς:
«τιμή – 15,5% = κέρδος».
Υπάρχουν προμήθειες, φόροι, τέλη, λειτουργικά έξοδα, καθαρισμοί, λογαριασμοί, συντηρήσεις, κενές ημέρες και διαφορετικές υποχρεώσεις ανάλογα με το φορολογικό καθεστώς του κάθε ιδιοκτήτη.
Τι πρέπει λοιπόν να κάνει ένας ιδιοκτήτης πριν τις 13 Οκτωβρίου;
Όχι πανικό.
Και σίγουρα όχι ένα τυφλό +15,5% σε όλο το ημερολόγιο.
Χρειάζεται να ξέρει πρώτα σε ποιο φορολογικό καθεστώς βρίσκεται, να υπολογίσει το πραγματικό καθαρό payout μετά τη νέα προμήθεια, να εξετάσει τον ΦΠΑ που ενδεχομένως επιβαρύνει την προμήθεια, να συζητήσει με τον λογιστή του πώς αντιμετωπίζεται η δική του περίπτωση και μετά να επανεξετάσει τη στρατηγική τιμολόγησης ανά περίοδο.
Και κυρίως να κοιτάξει την τελική τιμή που βλέπει ο επισκέπτης.
Γιατί αυτή είναι η τιμή με την οποία θα συγκρίνει το κατάλυμα με τον ανταγωνισμό.
Το πραγματικό συμπέρασμα
Η αλλαγή της Airbnb δεν είναι απλώς:
«η προμήθεια από 3% γίνεται 15,5%».
Είναι αλλαγή στον τρόπο με τον οποίο κατανέμεται η προμήθεια μεταξύ host και guest.
Για τον ιδιοκτήτη όμως αυτή η αλλαγή είναι σημαντική, επειδή πλέον ένα πολύ μεγαλύτερο μέρος της προμήθειας αφαιρείται απευθείας από το δικό του payout.
Και γι’ αυτό η συζήτηση πρέπει να γίνει σε τρία διαφορετικά επίπεδα:
προμήθεια πλατφόρμας – φορολογία – στρατηγική τιμολόγησης.
Αν τα βάλουμε όλα στο ίδιο καζάνι, είναι πολύ εύκολο να καταλήξουμε σε λάθος συμπεράσματα.
Το 15,5% είναι πραγματικό και σημαντικό κόστος.
Το αν πρέπει να μετακυλιστεί ολόκληρο στον επισκέπτη είναι επιχειρηματική απόφαση.
Και το πώς ακριβώς θα αντιμετωπιστεί φορολογικά η νέα δομή της προμήθειας στην κάθε περίπτωση χρειάζεται να βασίζεται στις επίσημες οδηγίες της ΑΑΔΕ και στο φορολογικό καθεστώς του κάθε ιδιοκτήτη, όχι σε υποθέσεις και σχόλια στα social media.
Η αλλαγή έρχεται.
Το ζητούμενο τώρα δεν είναι απλώς να ανεβάσουμε τις τιμές.
Είναι να ξέρουμε γιατί τις αλλάζουμε, πόσο τις αλλάζουμε και τι πραγματικά μένει στο τέλος.